Riservata solo a coloro che sono in possesso di determinati requisiti tecnici e morali, la mediazione riveste una posizione di particolare rilevanza economica.
L’articolo esamina la disciplina e i principali elementi del contratto di mediazione.
Principali clausole del contratto di mediazione
Gli elementi essenziali del contratto di mediazione
Il contratto di mediazione atipica o unilaterale
Principali clausole del contratto di mediazione
Le principali clausole che le parti sono solite includere nel contratto di mediazione riguardano:
➤ conferimento dell’incarico
➤ durata dell’incarico
➤ obblighi del mediatore
➤ determinazione del compenso del mediatore
➤ clausola di conciliazione in caso di eventuali controversie
Gli elementi essenziali del contratto di mediazione
Diversamente da altri contratti disciplinati dal Codice civile, il legislatore non fornisce una definizione del contratto di mediazione concentrandosi unicamente sulla figura del mediatore definito come
colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 c.c.).
Da questa definizione offerta dal Codice si possono trarre i caratteri essenziali della figura del mediatore.
Un primo elemento riguarda l’attività di intermediazione svolta dal mediatore che sarà diretta a favorire la conclusione di un affare tra terzi. Il termine “affare” usato dal legislatore deve essere inteso come un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per ottenere la stessa prestazione oggetto del negozio, o il risarcimento del danno.
Questo non è di poca rilevanza perché ad esso è collegato il sorgere in capo al mediatore del diritto alla provvigione (ti potrebbe anche interessare: Il diritto del mediatore alla provvigione).
Altro elemento è la mancanza di stabilità. Infatti, il mediatore svolge la propria attività in maniera occasionale, per cui, l’intermediazione dovrà essere riferita ad un unico affare. Diversamente, la stabilità del rapporto nei confronti di una delle parti darebbe luogo ad un contratto di agenzia, e non di mediazione.
Infine, il mediatore è un soggetto equidistante rispetto alle parti assistite, e quindi imparziale inteso come
assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al “dominus” l’attività dell’intermediario (Cass. civ. n. 27921 del 30.10.2019).
Qualora l’incarico di concludere un affare venga da una sola delle parti dovrà allora parlarsi di mediazione atipica o unilaterale.
Il contratto di mediazione atipica o unilaterale
Dal mediatore, che presta la propria attività con imparzialità rispetto alle parti assistite, va distinta la figura del cosiddetto mediatore atipico (o unilaterale) il quale agisce nell’interesse esclusivo di una delle parti interessate (un esempio in questo senso si ha con il procacciatore d’affari).
La mediazione atipica ricorre quando una parte incarica il mediatore professionale di ricercare una persona interessata alla conclusione di un affare a determinate condizioni prestabilite.
Tuttavia, per espressa previsione normativa il contratto di mediazione è incompatibile con qualsiasi vincolo tra il mediatore e le parti interessate (l’art. 1754 c.c. stabilisce che il mediatore non è legato ad alcuna delle parti). Ne consegue che il rapporto che si viene a creare tra mediatore e cliente non andrà qualificato come mediazione, bensì come mandato (contratto attraverso il quale, secondo l’art. 1703 c.c., una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra).
Alla mediazione atipica saranno comunque applicabili (in quanto compatibili) alcune disposizioni vigenti in tema di mediazione come la disciplina sulla provvigione (Cass. Sez. Un. n. 19161 del 2.8.2017; ti potrebbe interessare anche: Procacciatore d’affari e diritto alla provvigione).
Gli obblighi informativi del mediatore
La legge (art. 1759 c.c., comma 1) impone al mediatore uno specifico obbligo informativo nei confronti delle parti assistite. Egli ha quindi l’obbligo comunicare alle parti tutte quelle circostanze di cui è a conoscenza sulla valutazione e sicurezza dell’affare tali da influire sulla sua conclusione.
La costante interpretazione della norma da parte della giurisprudenza non si spinge ad imporre al mediatore lo svolgimento di indagini di natura tecnico – giuridica in assenza di un espresso incarico in tal senso. Per questo motivo, non sarà ritenuto responsabile il mediatore immobiliare che non abbia svolto verifiche sull’esistenza o meno delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità o l’esistenza di ipoteche sull’immobile oggetto di compravendita.
Diversamente, non avrà diritto alla provvigione, e potrà rispondere per i danni causati il mediatore che non provveda a comunicare alle parti eventuali circostanze conosciute, o che avrebbe dovuto conoscere utilizzando la comune diligenza richiesta per l’espletamento della prestazione.
La forma del contratto di mediazione
Il Codice civile non prescrive alcun obbligo di forma per il contratto di mediazione potendo questo essere concluso sia verbalmente che per iscritto.
Né è richiesto un consenso esplicito delle parti essendo sufficiente che esse si avvalgano consapevolmente dell’intermediazione del mediatore per la conclusione dell’affare.
Nonostante manchi un obbligo specifico di forma, la cristallizzazione della volontà delle parti in un atto scritto è certamente auspicabile.