Il diritto del mediatore alla provvigione

Le questioni che ruotano intorno al diritto alla provvigione del mediatore sono spesso occasione di disaccordo tra le parti del contratto di mediazione, e quello che più di tutti occupa le aule di giustizia nelle cause riguardanti la mediazione.

L’articolo esamina quali condizioni devono verificarsi affinché possa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione e la prescrizione del diritto alla sua pretesa.

Iscrizione nel registro delle imprese o REA del mediatore

Con l’emanazione della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il legislatore imponeva a coloro che svolgevano o intendevano svolgere attività di mediazione (anche in modo occasionale o discontinuo) di iscriversi nel ruolo appositamente istituito presso ciascuna Camera di commercio (articolo 2 della legge). La legge introduceva anche una previsione di assoluta novità rispetto alla disciplina precedente collegando all’iscrizione il diritto per il mediatore di ottenere la provvigione (articolo 6, comma 1 della legge). Così facendo, il legislatore precludeva al mediatore non iscritto il diritto di esigere la provvigione per l’intermediazione prestata.

Il sistema è stato successivamente oggetto di modifica, sostituendosi all’obbligo di iscrizione nel ruolo la segnalazione certificata di inizio attività (Scia) da presentare alla Camera di commercio competente (D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59, art. 73).

Verificati il possesso dei requisiti, la Camera di commercio provvede all’iscrizione del mediatore nel registro delle imprese, se l’attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA). La soppressione del ruolo non ha però fatto venir meno la previsione che preclude al mediatore non iscritto di pretendere la provvigione (sull’applicabilità della disciplina anche al procacciatore d’affari: Procacciatore d’affari e diritto alla provvigione).

Quando l’attività di mediazione è esercitata in forma societaria, per costante giurisprudenza della Cassazione

l’obbligo di iscrizione nell’apposito ruolo grava in primo luogo sulla società in quanto tale ed anche sui suoi legali rappresentanti, sul preposto a tale ramo d’attività e sugli ausiliari che svolgano l’attività mediatoria per conto della società, i quali tutti dovranno possedere i requisiti previsti dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39, e dal regolamento di attuazione approvato con D.M. 21 dicembre 1990, n. 452 (Cass. civ. n. 10350 del 01.06.2020).

Tuttavia, la Corte ha più volte chiarito che sono esenti da tale obbligo gli ausiliari della società che svolgono attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione.

Conclusione dell’affare e diritto alla provvigione

Il semplice conferimento dell’incarico al mediatore non fa automaticamente sorgere il suo diritto di ottenere la provvigione, ma questo è collegato al verificarsi due condizioni.

In primo luogo, il diritto del mediatore di pretendere il compenso per la sua opera sorge quando le parti hanno concluso l’affare. Tuttavia, la complessità dei contratti ed il proliferare delle fasi delle trattative, possono ingenerare dubbi circa il verificarsi del presupposto che da luogo al diritto del mediatore alla provvigione.

Di recente è stato chiarito che l’affare può ritenersi concluso solamente quando le parti messe in relazione dal mediatore abbiano

costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (Cass. civ. n. 30083 del 19.11.2019).

In applicazione di questo principio, non è stato ritenuto idoneo a far sorgere il diritto alla provvigione la conclusione tra le parti di un cosiddetto preliminare di preliminare immobiliare, perché contratto ad effetti obbligatori che non consente alle parti di chiedere il trasferimento immobiliare.

Quanto alla seconda condizione, è necessario che la conclusione dell’affare sia ricollegato all’attività del mediatore. Tra la messa in relazione e la conclusione dell’affare deve quindi sussistere un nesso causale, laddove

la “messa in relazione” ad opera del mediatore costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare medesimo (Cass. civ. n. 22426 del 16.10.2020).

Pluralità di mediatori e diritto alla provvigione

Se per la conclusione dell’affare le parti si sono avvalse dell’intermediazione di più mediatori, ciascuno di questi ha diritto ad una quota della provvigione (art. 1758 c.c.). Nonostante la pluralità di mediatori, quindi, uno solo sarà il compenso per l’attività mediatoria.

Per la Cassazione (Cass. civ. n. 8443 del 21.06.2000) il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge quando

i mediatori hanno collaborato (simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi ciascuno dell’attività espletata dall’altro) alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e

l’affare concluso sia lo stesso, sia sotto il profilo soggettivo che oggettivo.

È pacifico invece che l’ammontare della provvigione per ciascun mediatore sarà determinata in base all’effettivo apporto di ciascuno alla conclusione dell’affare.

Prescrizione del diritto alla provvigione

Il diritto del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive in un anno (art. 2950 c.c.). Questo termine comincia a decorrere dal giorno in cui le parti hanno concluso l’affare (art. 2935).

È importante evidenziare che le parti non hanno alcun obbligo di comunicare al mediatore l’avvenuta conclusione dell’affare, per cui, l’ignoranza di tale evento da parte del mediatore non è idonea ad impedire la decorrenza della prescrizione.

Diversamente, se le parti hanno dolosamente occultato la conclusione dell’affare, la prescrizione rimane sospesa fino a quando il raggiro non viene scoperto dal mediatore (art. 2941, n. 8 c.c.).